为什么西双版纳房地产市场越严峻，大客户越开始买买买？

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刚刚过去的4月份，全国房地产市场都不太好，全国30个重点城市商品住宅成交面积同比大幅下跌，包括杭州、青岛、武汉、天津、福州、徐州在内的多个城市均有35%以上的成交面积同比下跌，最惨的徐州4月份成交面积同比下跌86%，上海吉林长春这些**管控非常严格的城市自然不用说，基本挂0，中国房地产市场似乎来到了最为艰难的时刻。 
当然，西双版纳也不能置身事外，根据西双版纳森豪机构最新发布的【2022年4月市场数据调研分析简报】数据显示，2022年4月西双版纳机场旅客吞吐量同比2021年512237人下降85%约75920人，起降架次同比下降82%仅778架次。而新房市场主流在售项目成交量上，同比2021年4月2165套下降52%，整体成交为1044套，并且整个四月随着**不断扩大影响力，成交额也是逐周减少的。
在成交细化方面，销售额TOP10的成交项目占比市场整体成交的96.1%，前三项目成交占市场的76.2%，这两组数据已经是非常**了，说明市场分化在继续加重，之前一些去化情况比较差的项目现在变得更为艰难，而市场认可的项目虽然卖的也不算好，但却拿到了市场成交的几乎所有份额。
而在整体成交中有项数据特别耐人寻味，那就是特殊成交数据，即包销去化、工抵去化、大客户去化和**去化，4月份包销成交占比整体成交的54.7%，大客户则达到了27.83%。首先我们简单解释一下特殊成交里的各个类目释义。
包销是指开发商将部分房源打包出售个第三方销售公司，第三方销售公司会给开发商支付定金或首付甚至全款，以帮助开发商完成销售任务或者资金压力，而开发商则在价格上给到第三方公司优惠，以便于包销商能够在出售给购房者时拥有足够的利润，包销的形式在西双版纳已经存在多年，我们可以将其理解为通俗意义的批发行为，目前很多项目都存在包销房源。  
工抵是指开发商不向供货商、材料商或服务商支付现金报酬，而选择将项目销售的房子更名到下游商家，通过房屋价值抵现金的形式作为报酬，而一些取得房屋的工抵方会通过再次售卖的方式将房屋折现，通常开发商将房屋抵给工抵方时会给予更名上的便利，而购房者可以支付完房款后通过更名的形式取得房屋的正式所有权，但中间还是会存在一定的风险，因为房款通常会交给工抵方而不是开发商。  
大客户去化则比较好理解，就是购房客户因为看好所购房屋所在的城市、区域、楼盘、价格或者房屋本身等因素，而选择大金额或者多套购入房屋，而部分开发商针对大客户会有额外的优惠政策，各行各业都有大客户，这个我们就不过多解释。  
 **去化就更为简单，即开发企业**的员工或亲友购买房屋。
我们可以通过包销和大客户成交比例看出，市场上很多机构和个人仍对西双版纳未来房价有充足的信心，并且在去年下半年8-12月份因为**西双版纳房地产市场遭遇重创时，同样是包销和大客户购入支撑了成交数据，当时很多来自国内各地的自媒体都将粉丝带来西双版纳购房，让很多观望的客户瞠目结舌难以理解。那么问题来了，为什么市场越差？这些“包销”和“大客户”就越开启买买买模式？以下是旅房文旅的一些推断。
 1.“没有卖不出去的房子，只有卖不出的价格”，这句广泛流传于地产行业从业者之间的名言可以解释一部分问题，因为**影响来版纳购房客户的信心和进程，市场预冷，加之开发商因为金融政策的限制资金短缺，造成了短期内的房价快速下调，而机构和大客户通过探盘可以有更加优惠的房价购入房屋，在市场转暖后获得丰厚回报；
 2.虽然**侵袭，开发商和购房者的信心都在降低，但是西双版纳整体的基本面并没有变化，而且是在持续向好的阶段发展。首先从气候方面来说，西双版纳年均21℃冬无严寒的气候特征，在全国依然非常具备竞争力；交通方面泛亚高铁开通、机场扩建4E，不断修成的快速路正在让西双版纳的交通环境越来越好；由于**影响，跨境游基本停滞，西双版纳又拥有浓郁的东南亚风情，在国内出游中非常受欢迎，2021年五一小长假的热度足以说明这个问题。
 3.国家在扶持旅游及旅游消费方面仍然有很大力度，虽然我们目前面临短暂的困难，但**总有结束的一天，一旦**结束，旅游业恢复正常，西双版纳旅游地产也将迎来复苏，一旦成交量开始恢复，市场信心就再次回来，价格上涨会再次出现。 
4.机构和大客户相比普通购房者拥有更多的有利条件和抗风险能力，毋庸置疑，在购房经验以及市场调研方面，他们比普通购房者更有优势，并且很多机构的资金运作能够提高他们的抗风险能力。 
总结一下，就是市场越差，价格越低，而危机便随着机遇，让机构和大客户纷纷在此时入场买买买。现阶段也是处于一个变化的节点，5月4日晚间，临开工前夜，央行、银保监会、证监会、深交所，纷纷紧急发生，集体出售救楼市。在需求端支持首套和改善；民生端关注**下房贷还款压力；房企段保融资，保原有贷款，支持收并购。
刚刚过去的4月份，超过30个城市纷纷推出了救市政策，限购限贷放松、降低首付比例、放松限售、放松限价等等调控政策应有尽有。西双版纳的多家银行也将首套房贷利率下调至5%以下，并且对于公积金贷款也推出了相应支持政策，多个房企称资金困难正在解决中。
对于我们普通购房者来说，越是严峻，越要擦亮眼睛，看清楚，问明白，我们可以通过机构和大客户押注项目来总结经验，但不要盲目相信资本。更要用长期发展的眼光去看待西双版纳和西双版纳楼市，以免做出错误的判断。
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